部屋を退去する際には、借りた部屋をもとに戻す義務が生じます。
原状回復費用としてよく耳にする、『敷金』を回復費用に回します 😀 
ですが、この原状回復と敷金については、実は法律で明確な定義はされてなく
法的拘束力が弱かったこと、みなさんはご存じでしょうか。

今回は、2020年から【敷金の定義・現状回復のルール】、気をつけるべきポイントを法律に基づいてご紹介致します。

敷金とは？ ➡ 退去の際に支払う退去費用。部屋を退去するときの原状回復（生活していく中で、できてしまった傷などを直す）費用として、入居前にあらかじめ払う準備金のようなお金です。家賃1ヶ月分が目安となっています。

＜民法が約120年ぶりに大改正  ＞
賃貸契約における敷金についてはこれまで明文化されておらず、
不動産業界の古くからの習慣としてやりとりされていたため法的に明確な定義づけがなく、原状回復についても国土交通省のガイドラインがあるものの曖昧な点が多く、過去に幾度となく借主と貸主の間でトラブルが起きていました 😥 
そんな敷金と原状回復のルールが、改めて2020年より法律で明文化されることになりました。契約や金銭の支払いに関するルールを定めた民法の規定（債権法）を見直す改正法案が、衆議院本会議で可決（2017年4月14日）。
参院本会議によっても賛成多数となり、この改正法案は成立しました。（同年5月26日）。
民法が改正される日は2020年4月1日に決定され（同年12月15日）、いよいよ本格的なルール化に向けてスタートを切りました。
債権や契約に関する分野の民法が大きく見直されるのは、約120年ぶりのこととなります！

 💡 民法改正により、おさえておきたいのは次の3つです。
◆敷金および原状回復のルールの明確化
◆連帯保証人の保護に関するルールの義務化
◆建物の修繕に関するルールの創設

＜敷金の定義・原状回復のルールとは＞
「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃借人に交付する金銭をいう」　（改正民法　第622条の2）　

💡 預け入れられた敷金は退去費用に充当され、呼び名も「敷金」として統一されるようになります。関西などの一部地域で敷金を「保証金」として呼ばれていましたが、今後はそういった名称によるばらつきもなくなります。
敷金の定義が決まると同時に、敷金のルールとして「借主が部屋を適法に引き渡したとき、貸主（大家）は敷金を返還しなければならない。」ことも法律で明文化されます。
それと同時に、これまで「原状回復のガイドライン」によって運用されてきた部分が民法に明文化されました。借主に責任のない、通常使用による損耗や経年劣化などについては原状回復義務がないとします。
ただし、敷金や原状回復のルールは従来の取引慣習を民法に盛り込んだものであり、実質的にはこれまでと何ら変わらないケースも多いでしょう。
これに反して賃借人に負担を課す場合には、賃貸借契約における特約としてあらかじめ明確にしておかなければいけません。

＜連帯保証人の保証限度額を定めることや情報提供などが義務に＞
今回の民法改正で実務上、最も多く変わるのが連帯保証人に関する規定です。
賃金債務に対する個人の根保証について2004年から適用されていた規定が、
不動産賃貸借契約における個人保証へ拡大されることになります。
民法改正後は賃貸借契約の締結時に連帯保証人の極度額（責任限度額）を定めることが義務となり、これが定められていないときは連帯保証契約が無効となります。
極度額は家賃債務や遅延損害金、原状回復費用（特約または賃借人の責任によるもの）を反映して設定されるが、その金額水準については明文化されていません。
また、民法改正後は、連帯保証人から賃貸人に対しての家賃の支払い状況などについて問い合わせがあれば、遅滞なく回答することが「賃貸人の義務」となり、個人情報であることなどを理由に回答を拒絶することができなくなりました。

 💡 さらに、事業用（店舗、事務所など）の賃貸借契約においては、連帯保証人に対して賃借人の財産状況など（財産状況、収支状況、他の債務の有無および金額とその支払い状況、保証金などの内容）を情報提供することが「賃借人の義務」とされました。
これを賃借人が怠り、その事実を賃貸人が知っていたり知らないことに過失があったりすれば、連帯保証人契約が取り消されることで、賃貸人が損害を被ることも考えられます。

連帯保証人は親族などがなる場合も多いと思います。
従来 :arrow: 「家賃10万円の部屋を借りるから連帯保証人になってほしい」という依頼だったのに対し、
民法改正後 :arrow: 「極度額200万円の連帯保証人になってほしい」などといった内容に変わります 😯 
そうなると、連帯保証人になることが敬遠される可能性が増えるとともに、貸主（大家）側も家賃保証会社を利用するケースが多くなると考えられます。
家賃保証会社など法人に対しては極度額を設定する必要がなく、事業用物件における情報提供義務も適用されません。

＜建物の修繕などは条件を詳細に取り決めることが求められる＞
民法改正後  ➡ 居住中の建物で何らかの修繕が必要になったとき、賃借人が賃貸人にその旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにも関わらず、相当の期間内に必要な修繕がされない場合、あるいは急迫の事情がある場合は、賃借人による修繕が可能であると規定されました。この「修繕権限」に基づいて実施した修繕の費用は賃貸人に請求することができます。ただし、その故障などについて賃借人に責任があれば、賃貸人に修繕義務がないことも明文化されました。

また、賃借人の責任ではない理由で対象物件の一部が減失などしたとき、使用不可の部分の割合に応じて賃料は「当然に減額される」とされました。
さらに、対象物件の全部が減失または使用収益できなくなった場合には、賃貸借契約が終了することも改正法に規定されています。

※注意すべきポイント※  
◇賃借人による修繕が割高だった場合
◇「必要な修繕」を通知した場合の相当な期間とは
◇どのような状態なら「当然減額」になるのか、その割合は
 
 ➡ まだ改正後の民法にも明確な基準はなく、今後の判例の積み重ねに委ねざるを得ない部分です。「修繕権限」を拡大解釈して行き過ぎた修繕をしようとする賃借人が出てくる可能性もあるかと思います。

【無用なトラブルを避けるためには 😆 】
💡 賃貸借契約の際に詳細な取り決めをしておくことが求められます。改正後の民法による規定が周知、定着するまでは国土交通省が公開している「賃貸住宅標準契約書」などのフォーマットを活用することが紛争防止の無難な案かもしれません。
もちろん、賃貸物件を借りる側としても、そのあたりの事情はよく理解しておきたいところです。