確定申告の時期が近づいてくると、節税のために経費を増やそうと考える
オーナー様が多いのではないでしょうか。
「節税」と聞くと、手元にあるお金が増えるような気になりますが、
実は、節税＝「お金が減っていく」という認識をもつべきなのです！

闇雲に経費を増やすことは避けるべきであり、
正確な経営状況の見極めを大切にしなくてはいけません💡 　 
今回は必要な経費を見極めた上で行う
将来に繋がる投資についてご紹介させて頂いております。

＜節税の本来の目的とはなんでしょうか。＞
手元にお金を残すために行うのが節税です 🙂
経費を増やすことはお金を使うということ。
例えば100万円使っても100万円節税できるというわけではありません。
所得の多寡にもよりますが、節税額はせいぜい30万円程度ではないでしょうか。
「節税」を意識して、無理にお金を使うのではなく、
入ってくるお金を増やす使い方を心掛ける方が重要です。
要は、お金を使うにしても、実のある、前向きな投資でなければなりません。

そのためにも、確定申告準備を早めに進めて、
資産である所有物件の経営状況の把握・分析を行うことをお勧めします。
確定申告に向けた戦略的な経費の使い方も見えてくるでしょう。

◆昨年と比較して状況は？現状を分析しよう
経営状況の把握・分析といっても、難しく考える必要はありません。
去年より儲かっているかどうかだけでもいいのです。
もし儲かっていないなら、
なぜ去年より良くないのか原因を明らかにすることが大切。
空室が増えているからなのか 😕 家賃が下がっているからなのか 🙁
原因が分からなければ、管理会社に聞いてみてもいいでしょう。
その上で、リフォーム・リノベーションや設備交換で空室対策をするといった
問題を解決できる手立て・対策を考えましょう。

  💡 例えば空室が埋まらない部屋があり、
家賃が10万円なら年間120万円の損失です 🙁 
仮に出費が100万円かかっても、それですぐに空室が埋まるなら、
その方が 賢明な策と言えます。

◆「損して得取れ」の意識を持ってほしい
資産の現状分析のために紹介しているのが下記にある
『キャッシュフローツリー』です。
物件がどのくらい稼ぐ力を持っているのかを営業純利益（NOI）という数字として
出すことができるので、是非やってみて下さい。

その物件の返済額（ADS)が(NOI)以内に収まるのであれば
きちんと収支がまわっていて利益が出ているということです。
物件ごとに実行してみて、利益が多く出ているようであれば
修繕などにまわせる余裕があると考えられるでしょう。

逆に赤字が大きいなど状況が良くない場合には
売却してしまおうという判断もあり得ます。

修繕工事等に経費を使う際に心がけていただきたいのが、
「資産として残る前向きな投資」をすることです。
目先の支出は大きくても、資産価値を保つ修繕や、入居者に還元する設備更新など
将来的に建設的な効果が得られる使い方が良いでしょう。

また、大家さんは個々に状況や事情が異なります。
例えば数年以内に相続が見込まれるなら、
財産を減らすために余裕資金で工事を行うなど、中長期的視点で、
多角的に捉えられるようにしてください。

◆確定申告をいい機会に、所有不動産の現状分析を
半年分の分析であっても、今後の傾向は読めると思いますので、
取り組みはなるべくお早めに。
確定申告のためというよりは全体を見直すいい機会と捉えて下さい。

早めに一度整理しておけば、確定申告作業も楽になります。
また、税理士に相談する場合も、繁忙期を迎える前のゆとりのある時期であれば、じっくりと相談に応じてもらいやすいでしょう。
場合によっては、提携している外部のネットワークで、
空室対策に強い管理・不動産会社等を紹介してもらえることもあります。
ぜひ、現状をしっかり分析し、将来につながる経費の使い方をしてください。

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