大家にとっては「今更？ 😕 」という話題かもしれませんが、
何度でも大家さんだけでなく、そのご家族、入居者様…みなさんに
ホープハウスシステムは言いたいのです…

 💡 大規模修繕は賃貸経営にとって、とっても重要です！ 💡 

鉄筋コンクリートで造られたマンション等の大きな建物は、
木造や軽量鉄骨造のアパートとは、根本的に直し方が違います 💡 
また、建築をした建設会社でさえも、建てる事は出来ても直し方は、
よく知らないということが往々にしてあります。
当然、少々規模が大きくても、
まちの塗装屋さんでは、全然わかってないことも多いようです。

今回は、大家さん自身にマンションを直すときの手順を知っていただき、
数少ない「本当に直せる業者」を見極める一つの手段として
参考にして頂ければと思います 🙂 

◆塗り替えや、防水工事だけではダメ！
    大規模修繕の重要性
建築基準法による定期報告義務があるような建物でしたら嫌でも検査をうけますが、定期報告義務がない規模の建物の場合、見栄えが悪くなれば塗り替えをしたり、
雨漏りがあれば防水工事をしたりすることはあっても、
それ以上の検査を受けることはほぼないでしょう。
「でも、業者に任せているから大丈夫では？」と思われるかもしれません。
しかし、普通の塗装業者では検査の方法すら分からないですし、
建築会社でも建物の劣化を検査するノウハウを持たないところがほとんどです 😥 。

したがって、大家さん（もしくは管理会社さん）が直接動かなければ、
塗装や防水以外のことを検査してくれることは
絶対と言っていいほどありません 🙁 

モルタルやタイルなどが剥落して事故が起きれば、
それは検査を依頼して行っていない持ち主の責任になります。
いくら業者に頼んでいたと言っても、
塗り替えだけや防水だけの発注の記録しかしてなければ
「修繕をしていない」ということになります。

どのような修繕を行っていれば、
トラブルにならずにすむのか
正しい大規模修繕の進められるよう、
業者をふるいにかける方法をお伝えします！
1 外壁補修は、見積時は想定見積とし、
　施工前に国土交通省の定めに該当する資格を保有する者が診断をし、
　注文者に補修図面と実行見積を提出し変更・承認を得てから施工をすること。
　有資格者は、資格所の写しを沿えて事前に承認を得ること。
2 完工後に実際に行われた補修図面を注文主に提出すること。
3 補修工事が終了した後、塗装工事に取り掛かる前に注文主の検査を受けること。
4 着工前に塗装及び防水の施工要領書を提出すること。
5 各施工仕様は、国土交通省の指定する「公共建築改修工事基準仕様書」
　もしくはメーカーの標準仕様書に基づいたものとすること。
6 見積書の数量が極端に施工数量と少ない、多いということがないこと。
7 合理的な理由がないのに見積で「一式」での計上をしないこと。
8 施工前に1の有資格者に関する証明書の提出をすること。

これに沿って工事を計画し、進めることが出来れば、
所有者としての責任を問われるリスクは大幅に減ります。
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必要な耐震補強を行わないでいて地震で建物が崩壊した場合は、
民法第717条によって建物の所有者は賠償する責任があり、
地震が起きなくとも必要なメンテナンスを怠って、
ひとたび事故が起きればオーナーである大家さんが責任を問われるのは、
イマイチ良く知られていない事実…

実は、メンテナンスをしていても、
その内容が適切でなければ責任を問われる可能性が高いのです。
これは現行の耐震基準で建てられた建物でも同じに起こりうることです。

実際の工事の進行方法について
1住民への周知、周辺対策
2足場の設置
3補修箇所の診断、補修図面の作成、実行見積の作成
4注文主による補修図面及び見積の承認
5補修工事
6補修工事の検査
7防水・塗装及びその他工事の実施
8防水・塗装及びその他工事の検査
9足場の解体
10 引渡し・施工内容や補修箇所を示した書類（図面含む）の提出

ここで知っておいて欲しいのが、発注時の補修工事見積は仮見積であって、
（3）の後に正確な実行見積が提出され
金額の修正契約を行うのが正しいやり方です 🙂 

なぜ後から修正するかと言うと、
補修は足場を立てないと正確な見積が出来ないため事前には
想定でしか出すことが出来ません。
逆に、事前に決められる業者は信用に値しないということでもあります。

 💡 正しくできない会社が建設会社を含め非常に多いので、必ず国土交通省の認定する有資格者が「公共建築改修工事標準仕様書」に基づいて工法を指定し、
的確に工事がされたかどうかを確認するようにしてください。

◆業者に依頼する際に、大家さんがはまりやすい落とし穴とは？
安く抑えたい気持ちばかり先走り、必要な工事を怠って後に
大きな損害を負ったのでは意味がない事です 😥 

しかし、上記のようなプロセスを踏んで工事を行うことは、
大半の技術がない業者にとっては「出来ない」ことですので、
一括見積サイト、中間マージンを稼ごうとするような会社、
技術の低い労働者ばかり使って儲ける会社にとっては非常に都合の悪い事実であり、
アナウンスをしたくないことです 😈 

一級建築士を前面に出しているようなリフォーム会社でも、否定こそしないものの「そこまでやらなくても、大丈夫」と根拠なく言う者もいます。
でも、根拠のない大丈夫を信じてはいけません。
何かあった場合に処罰を受けるのは所有者です。

建物の修繕は非常に専門性が高い仕事です。
誰でも出来そうで、実は難しいものですので、
大家さん一人で挑まずに、専門知識のある力を借りることも必要です。

ホープハウスシステムでは、建物無料診断を実施！
必要ならば外壁修繕・大規模修繕をおすすめしています！

当社は「無料住宅診断」で皆様の建物の状態をお知らせします！
火災保険申請の書類作成もお手伝い！スムーズに申請できるようアドバイスします。

風災などの被害は、屋根や樋など、足場を立てる必要がある修繕が多いです。
戸建でも20万円と高額な足場代も火災保険の補償対象になります。

その足場を利用すれば、足場代を浮かして、通常よりお安く、
大規模修繕・外壁塗装の工事ができます。

ぜひご活用ください！

通常の修繕・リフォームについてもご相談下さい。
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