お部屋探し事情。築年数は妥協。でも譲れないのは？
でもお伝えしましたが、部屋探しにおいて、
やはり第一の決め手となるのが、「家賃」。
さらに敷金・礼金が安く
初期費用が抑えられれば、それだけで魅力的に見えるものです。
とはいえ、安くして空室を埋めることが重要なのではなく、
物件のポテンシャルを最大限に引き出し、
入居者や市場にマッチした「お金」を考えなくては賃貸経営とはいえません。
今回は昨今の敷金・礼金事情と家賃査定について考えます。
■一時金は減少傾向。代わりにフリーレントが増加！
2018年6月、日管協総合研究所が発表した、
第19回賃貸住宅市場景況感調査
「日管協短観（2017年10月～2018年3月）」を見ると、
全国的に礼金・敷金がやや減少となっています。
礼金は、全国で0.97ヶ月から0.94ヶ月とやや減少となったが、
特に変化が大きかったのが関西圏で1.36ヶ月から1.12ヶ月に減少となりました。
また敷金についても、全国で1.37ヶ月から1.27ヶ月と減少。
関西圏では1.23ヶ月から1.00ヶ月と大幅に減少し、
総合的に見れば、関西も他の地域も、初期費用はほぼ同じ水準になってきています。
賃料が一定期間無料になるフリーレントの物件は、全国で52.0％が「増加」と回答。特に、首都圏・関西圏を除くエリアで「増加」したと回答している割合が
71.4％と多く、首都圏でも42.6％であるのに対し、
関西圏ではフリーレントが「増加」したと回答したのは13.3％と少ないです。
関西圏を除き、入居条件としてフリーレントを
提供する物件が増えている傾向にあるようです。
第19回賃貸住宅市場景況感調査「日管協短観」2017年10月～2018年3月より、入居条件の全国と関西圏のグラフを参照して作成とてもメリットが大きいです。
引っ越しの多い３～４月より早く退室する人がいるのであれば、
空室期間を短くするためにも、フリーレントをうまく活用して、
入居者を呼び込むのも一つの手ですね。
家賃を少し上げ、2年後に回収…というやり方もあるので、
空室対策の一手として敷金礼金０、フリーレントのことを覚えておいてください。
■家賃の目安はポータルサイトで確認！
自物件と同様の間取りや築年数の物件を、ポータルサイトで検索。
項目ごとに優劣を比較し、築年数が10年以内なら+1000円、階数が１階多い-1000円、
オートロックがない－2000円 など、加算あるいは減算して、
査定をしていくと、家賃のだいたいの目安は見えてくるでしょう。
■現地調査で調整
実際には現地の不動産屋さんへ行き、
どんな人が多く、どういった部屋が人気か。
繁忙期は問い合わせがどの程度か（需要が多ければ、多少の家賃の値上げが可能）
を確認・相談してみるべきです。
また、歩いてみると、「駅からお店もなにもない人気のない道を通り徒歩6分」よりも
「スーパーなど立ち寄れる場所があり、街灯も多い道を通り徒歩１０分」のほうが
人気があることもあります。
ＰＲポイントはしっかりつかみ、理由あって、この家賃！と胸を張って言えるような
物件の特徴をしっかり見極めたいですね。
市場や入居者の需要は日々変わっていきます。
家賃をただ値下げするのではなく、現地のヒアリングや
ポータルサイト上のデータをうまく使って、
利益の最大化をめざしていきましょう。