賃貸経営の収益は家賃・部屋数・稼働数で変動しますが、
オーナーが一番コントロールしやすいのは稼働率、つまり空室対策です。

部屋の稼働率をあげる空室対策とはどんなものか。
今回は３つのキーワードから、空室対策の基本をおさらいしてみましょう。

空室対策に置いて、新たな入居者を募集することはもちろん大事ですが
新たな入居者も今の入居者も長期入居し続ける
満足度の高い物件づくりを意識することが大事です。

そのためには、外したくないのが３つのキーワード

①コンセプト
「誰に」「どんな部屋」を提供するか　を設定することで、
入居者目線に近づき、リフォームの際も取捨選択が可能になります。

そのために必要なのが、物件の現状分析。
・築年数
・メンテナンス、売却・建替を見据えた計画
・相続人
など、オーナー自身として、今後この物件をどうしていくか、
お金と見比べて、行く末を考えなくてはいけません。

また現在の入居者を見て、
・住んでいる人の家族構成
・年齢性別
・勤務エリア
・自動車の有無
等の属性を書き出すと、どんな人が部屋を気に入っているかという
傾向が出てきます。

求められている、必要であるリフォームを選択し、
無駄のない賃貸経営をめざしましょう。

②メンテナンス
物件はきれいな状態をキープすることが、大事です。
「共用部のアレコレ」がマンション全体の評価ダウンに!?でも解説しましたが
破壊された部分を、放置していると、
どんどん破壊されていってしまう…
という「ブロークンウインドウ理論（割れ窓理論）」が起こってしまいます。

同じ物件に住んでいる人のモラルの低さが「住み続けたい欲」を下げてしまいます。
内見時に与える第一印象も大きく違うので、
破壊・故障・汚れを放置することは厳禁です！

「でも古さだけはどうにもならないし… 😕 」
という物件はもしかしたらその「古さ」が武器になるかもしれません。

畳や昭和の丸い台所照明、ノスタルジックな板ガラスや木製建具など
古さをあえて残したエイジング加工、リノベーションは
他の物件にない魅力になります。

ただその場合でも、トイレやお風呂、台所周りなど
設備はできる限り新しくしたほうがよいでしょう。

③コミュニケーション
自主管理でもそうでなくても、大切なのがコミュニケーション。
賃貸大家も一人の事業者であることを自覚し、
管理会社と対等に渡り合える、知識や意見を持っていた方が良いでしょう。
ほったらかしにせず、こまめな連絡をとることで、管理物件や周辺状況の情報を
得ることができる環境を作りましょう。

入居者に対しては、特別話さなくてはいけないということはありません。
ただ、工事やなにか注意が必要なことがありましたら、
ポスト投函や掲示物で構わないので、必ず連絡すること！
入居者が「知らなかった！ 😡 」と怒ったり、悲しんだりすることがないように
発信しつづけることを心がけましょう。

街を歩けば同じような物件ばかり…と思いきや、
オーナーさんから見れば、同じものなの二つとしてないはず。
それぞれの事情や特徴、状況を把握するためにも、
３つのキーワードを頭に思い浮かべ、
自分の賃貸業のありかたや物件を見直してみるとよいでしょう。