敷金トラブルに対抗して「少額訴訟」を起こすケースが増えています。
少額訴訟の手数料は数千円。思っている以上に簡単に書類も作成できます。

またインターネットを調べると、敷金の返還ルールや判例が
どんどんヒットします。

今の時代、「敷金は返ってくるのが当たり前」であり、
オーナー様よりお部屋を借りる人の立場が強くなりつつあります。

では「敷金」や「ルームクリーニング代」など
原状回復のためのお金はどんなケースならもらっていいのか。
改めて原状回復の定義や裁判以外にも賃貸借関係をめぐる紛争を解決する手段として
「民間賃貸住宅分野の裁判外紛争解決手続（ADR）」についても紹介します。

国土交通省が設定した「原状回復ガイドライン」は、
原状回復の費用負担のあり方について一般的な基準として出されています。
ガイドラインには強制力はありませんが、
裁判においてもこのガイドラインに沿った内容で判決が下る場合が多いなど、
実際には法律と同じような役割を持っているといえます。

「原状回復」というと、
・今の借主が借りた時の状態
・次の人がそのまま使えるくらい綺麗な状態
に直すこと、と思っている方もいらっしゃいますが、
ガイドラインで定められた「原状回復」では
・通常の住まい方、使い方をしていて生じた汚れや傷み
に関しては、修繕費用が毎月の家賃に含まれていると考えられ、
借主が負担する必要はないとされています。

■借主が負担する必要がない箇所
・家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡
・畳の変色、フローリングの色落ち
・テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（いわゆる電気ヤケ）
・壁等の画鋲、ピン等の穴
（下地ボードの張替えは不要な程度のもの）
・クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
・網戸の張替え
・網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの）
・全体のハウスクリーニング（専門業者による）
・エアコンの内部洗浄
（喫煙等による臭い等が付着している場合は、請求できる）
・消毒（台所、トイレ）
・鍵の取替え
など、普通に生活していれば発生する汚れや凹み、
引っ越す際に発生するクリーニングなどはオーナー様の負担になります。

反対に
■借主が負担する必要のある個所
・カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
・タバコ等のヤニ・臭い
・飼育ペットによる柱等のキズ・臭い
・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等
・鍵の紛失、破損による取替え
・壁等のくぎ穴、ネジ穴
（重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替が必要な程度のもの）
・結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
・落書き等の故意による毀損
など借主手入れ・管理が悪く発生、拡大したと
考えられるものが対象となっています。

ただし、借主が負担範囲の原状回復にかかった費用を
全額負担するわけではありません。

例えば、
「壁紙の一部を傷つけてしまった 😕 」場合、
一部の面を張替した時、違和感が出たので、全部交換した。
といったケースは全額請求ではなく、
傷つけた一部の面の金額しか借主に請求できません。 😐 

しかし、こうした場合でも「特約」として、
入居前に取り決めをしていると、
借主に現状回復費を負担してもらうことも可能です。

最近はやりの「ペット可物件」の場合、
ペットを飼うことによってつけられたキズ・汚れは飼育によって
通常生じるであろう「通常損耗」と判断され、
特別な費用負担に関する定めがないと、
キズ・汚れの原状回復費はオーナー様の負担となります。

このため、ペット可物件は敷金を高めに設定するオーナー様が多く、
ペットを飼わない人には避けられがち 😥 になっています。

ペットを飼う借主に対しては
「現状回復負担についての特約」をつくると良いでしょう。
●過去の裁判例
・ペット消毒特約
入居時、『ペット消毒については賃借人の負担でこれを行うものとする。
尚、この場合専門業者へ依頼するものとする。』
という取り決めをしてクリーニング費用（５万円）を原状回復費として認められる

特約を定める際、同時に通常損耗の範囲も具体的に明記しておくと、
特約も明確に合意されていることがはっきりするので、
有効になりやすいとのことです。

・金額や項目の明記
・契約締結前に重要事項の説明
・借主の同意
がそろって、特約は有効となります。

退去者が多い今だからこそ、改めて
「原状回復」について、確認してみるといいですね。 😉  

 💡 裁判外紛争解決手続（ADR） 💡 
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入居前の契約から滞納賃料、敷金・保証金等の返還など
賃貸借関係をめぐる紛争について、悩んでいたら、ぜひ一度ご相談ください。

（独）国民生活センター紛争解決委員会
http://www.kokusen.go.jp/adr/hunsou/
かいけつサポート（法務大臣による裁判外紛争解決手続の認証制度）
http://www.moj.go.jp/KANBOU/ADR/index.html