国土交通省が9月1日より
賃貸住宅管理業者登録者制度の規定と業務処理準則を改正しました。
これにより、サブリース賃料の減額説明を義務化する内容が組み込まれ、
改めてサブリース問題が話題になっています。
サブリースについてはさまざまなトラブルが聞かれますが
「30年一括借り上げで安心安定のアパート経営！ 😈 」
という、うたい文句とは違う現実に困っているオーナーさん 😥 もいるのが現状です。
今回は実情と改正から見たサブリースの本当のところを考えていきます。
「家賃収入は下がりません」「空室があっても一定の収入を保障します」
悪質な営業マンは言葉巧みにマンションの建設、サブリースをすすめ、
その後「借り上げ家賃収入の減額」や「契約打ち切り」を 一方的に行ってきました。
どうしてオーナーさんはトラブルに陥ってしまうのでしょうか。
今まで、サブリースの場合
「リスクについての説明」が義務付けられていませんでした。 😥
マンションや戸建てなどを売買する場合は、法律によって
不動産会社がリスクや重要事項を
口頭と書面での説明することが義務づけられています。
しかしサブリースの場合、「一括借り上げという貸し借り」の契約のため、
法律の対象外となり、売買の時のような説明義務がなかったのです。
このため、トラブルにあっている多くのオーナーさんが
「サブリースのリスクについて十分な説明を受けていない 👿 」と訴えています。
もちろんオーナーさんの隙をつく業者に非があります。
しかし、隙の作ってしまうオーナーさんもトラブルの要因になってしまっています。
改めて、サブリースの仕組みを見直してみましょう。
■サブリースは業者が儲けるためにすすめてくる
当たり前のことですが、業者は自分たちの利益を得るために、
オーナーさんへサブリースをすすめています。
「賃貸経営のめんどくさい部分を全部お任せして、利益を得られる 🙂 」
「不動産のことは全然分からないから、専門の人にお任せしよう 😕 」
そんな思いで言われるままにサブリース契約するならば、
やめたほうが賢明でしょう。
💡 「大家さん」はあくまで経営者であることを自覚し、
業者と交渉していかなくてはいけません。
■お金にまつわる決まりに注意
・建築費
サブリースの多くは「アパート建築」+「サブリース契約」がセットになっており
業者はこのアパート建築の部分で多くの利益を上げようとします。
提示された建築費が適切なのか。一括でやってくれるから…と甘えるのは厳禁。
相場を知り、自分でしっかり判断しましょう。
・家賃
一定の収入が得られる「家賃保証」に惹かれる人も多いでしょうが
設定の賃料がずっと同じとは限りません。
おそらく契約条項の中には「○年ごとに見直し」という文面があるはずです。
ほかにも「募集開始○か月は保証免責」など、
家賃の保証を逃れる一文を入れている場合があります。
築年数が経った物件を放置していれば、家賃が下がってしまうのは当たり前です。
家賃収入がローン返済額を下回ることがないよう
家賃がいくらならば、見通しがつくか、よく考えて
対応していかなくてはいけません。
・管理料、敷金、礼金、保証金等
サブリースを頼んでいる代金としての管理料のほか、
さまざまなお金が業者側の利益となります。
・リフォーム費用
物件のリフォーム、修繕もオーナーさんの判断のみではすることができません。
業者は通常のリフォーム代金プラスアルファを請求し、
ここでも利益を得ていきます。
■オーナーとしてやれることはやる
「家賃の値下げ」を打診される物件は空室状態が続いているのではないでしょうか？
業者から入居促進の提案（家賃の値下げ、リフォームするなど）が
されていたにも関わらず、なにも答えを出していなかった場合、
業者としては手が打てず 😐 、契約を打ち切るより他になかった場合もあります。
すべてをまかせっきりにするのではなく
・入居状況を毎月確認する
・問題点や状況を担当者に聞く
など、賃貸経営に対して積極的であることをきちんと伝えていけば、
業者をよいパートナーとして、経営できるはずです。
サブリースにメリットはないのでしょうか？
決してそんなことはありません。
円満なマンション経営ができていれば
①安定的に家賃が入ってくる
②入居者とのやり取りがなく、管理の手間がかからない
③確定申告が簡略化できる
などのメリットがありますし、状況によっては
サブリースのほうが儲けがあることももちろんあります。
今回の改正では
「一定の資格者の設置の義務化」
「貸主への重要事項説明等を一定の資格者が行うよう義務化」など、
適切な管理業務の普及のために必要なルールの見直されました。
しかし、サブリースを始めるのはオーナーさんの判断であり、
物件を守るのもオーナーさんなのです。
修繕や解約事項など、口頭で説明を受けても、
改めて契約書の内容をよく確認しましょう。
他の人に一緒に契約書を確認してもらって、
サブリースの契約内容について理解することが大事です。
またサブリースは一定期間ごとに自動更新をされています。
解約をする場合は更新時期の前に不更新通知をすれば、
違約金なしに企画満了ということでサブリース契約を終了できます。
サブリースを経営手段の一つとして活用していきましょう。