▼オーナー様 お役立ち情報
【家賃収入２億円のメガ大家が、成功する為の第１歩を教えます！】
不動産投資で経済的自由を手にする会 代表 村田幸紀先生に記事を書いていただきました。
★様々な投資方法の中から自分に最適なものを選ぶ★
皆さんご存知のとおり、「投資」には様々な種類があります。
- 紙の投資（株式、ＦＸ、ファンド）
- 現物資産（金、銀、プラチナなどの先物、不動産）
そんな中、不動産投資のメリットは、レバレッジがきくので、自分でリスクをコントロールできる点にあります。
不動産投資のリスクはすべて対処法があり、きちんと学んでいただければ、リスクをほぼゼロに等しいところまで極小化できます。
更に、不動産投資にも様々な種類があります。
○商業系（事務所、店舗）、倉庫、工場、駐車場
○住居系（戸建、区分マンション、木造、鉄骨、ＲＣ等）
○国内 ＶＳ 海外
⇒その中から、自分に最適な投資手法を選択する事が重要です！
＜選ぶなら、キーワードは「住居系」「中古」「一棟物」「ＲＣ」「地方」＞
★住居系⇒商業系は景気に左右され安定しません。ですが、住居系は景気に左右されにくいので、最もリスクが低いと思います。
★中古⇒目利きさえできれば、中古なら大幅な価格交渉が可能です。
★一棟物⇒１棟買うのも区分所有を買うのも手間は同じです。であれば、一棟物なら区分所有の数十倍のスピードがあります。
★ＲＣ⇒長期の融資期間が確保できます。キャッシュフローの確保が容易です。
★地方⇒都心部では、キャッシュフローが確保できる物権はなかなか入手困難です。
地方であれば潤沢なキャッシュフローが出るＣＤ（キャッシュディスペンサー）物件があります。
＜人口減少問題は大丈夫？＞
よく、「地方の人口減少問題、大丈夫ですか？」と言われます。
そこで少しご説明しますと・・・
- 日本の人口
2010年：1億2806万人⇒2030年：1億1662万人と、20年間で約９％減少の想定です。
- 日本の世帯数
2010年：5184万世帯 ⇒ 2030年：5123万世帯 １．２％減少の想定
世帯数＝必要な住居の戸数 とすると,実は私たちがイメージするほど大きなインパクトはないのです。
＜地方は空室が多い？＞
「地方は空室が多いんでは？」そのようなイメージがありますよね。
賃貸用住宅の「空室率」は、全国平均１９％です。
都道府県ごとで見ると、良さそうなイメージの北海道・宮城・千葉・大阪・兵庫は平均以上の空室率です。
また、「空室数」で見ると、実は東京が最も多いのです。
ですので、一概に、地方がダメ、東京だったら良い、というのはナンセンスだとおわかりいただけますよね？
＜空室率が高い県は、県内すべてダメなのか？＞
空室率の目安ですが、２０％未満は優秀、２０～２５％は普通、２５％以上は要注意です。
その中で良い物件がないのかという目利きをしていただければと思います。
その見方をした場合、同じ県内でもエリアによってバラつきがあります。
つまり・・・
空室率が極めて低い県や市であったとしても、そこの物件が全て良い物件かというとそうではありません。
逆に、空室率が極めて高い県や市であったとしても、そこの物件が全て悪い物件かというと、一概にそうとはいえません。
ではどう見極めたらよいのでしょう？
実はその見極めるための重要なポイントは、仲介業者さんです。
＜ポイントは、窓口となる仲介業者さん＞
仲介業者さん目線で考えてみましょう。
競合物件のオーナーには、３タイプいます。皆さんはどれですか？
①過去に固執タイプ
結構多いです。地元の地主さんタイプです。今、賃貸業界はもはやどちらかというと右肩下がりですが、数十年前にすごく良い思いをされた方が、過去に固執する。
②無気力タイプ
やる気がない。地方に多いですね。空室があっても何もしないタイプです。
③努力＆臨機応変タイプ
努力をして臨機応変に対応する方が、管理会社は優先してくれます。
＜入居者は、なぜ入居する？＞
「仲介店が競合と比べてお得だと思う」
だから、入居者さんに紹介するんです。
仲介業者さんに、同じ条件ならこっちを紹介しよう！と思ってもらえば良いんです。
つまり・・・
賃料、募集条件その他で競争力をもたせて、仲介店を巻き込めれば、『満室にできない物件なんてほとんどない』のです！
経営者的に考えるなら、リスクがあるところに、リターンがあるということです。
満室にできない物件はないという目線を持って欲しいと思います。
＜検討しても良い物件は？＞
みなさん、こんな物件があったらどうですか？
「駅から遠い、築年数古い、地方、空室が多い、管理が悪くゴミが散乱、メンテナンスがされていない・・・」
一瞬、敬遠したくなる物件ですよね。
しかし、これは、一概にダメ物件ではないのです。
中には、上記のような敬遠したくなる物件の中に、驚くようなお宝物件が眠っている場合があります。
私も実際に、上記のような「駅から遠い、築年数古い、地方、空室が多い、管理が悪くゴミが散乱、メンテナンスがされていない」地方物件を購入したことがありますが、今では一番稼働率が良く、手放したくない物件です。
ですので、一見ダメ物件に思える対象でも、検討する価値のある物件は結構あります。
＜パスすべき物件は？＞
絶対パスするべき物件も存在します。
それは、
＊再生困難物件
＊満室経営が困難な物件（大きな大学や工場が移転）
＊駐車場が不足する物件
（地方にいくほど駐車場の問題が大きいです。駐車場命です。）
＊単身狭小３点ユニット物件
＊構造上に問題がある物件
このような物件です。
【インタビュー後記】
前回の成功マインドのお話に続き、今回は少し実践的なところにも踏み込んでお話くださいました。
しっかり学べばリスクを最小限にすることもできる不動産投資。
村田先生のノウハウをしっかり吸収できるチャンスです！
本来なら、村田先生の会員さんだけが聴けるお話ばかりです！
続きも楽しみにしていてくださいね。
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不動産投資で経済的自由を手にする会 代表 村田幸紀
サラリーマン生活の中、もっと自由に人生を謳歌したいと思い不動産投資を開始。紆余曲折を経て、現在は、現役投資家であると共に全国の不動産投資で成功したい会員さんの育成にあたっている。
13棟333戸を所有し、不労所得２億円の収入を得るメガ大家。
村田メソッドの入門書：http://www.keizaitekijiyu.jp/amazon/
不動産投資で経済的自由を手にする会 http://www.keizaitekijiyu.jp/
メガ大家１４名、ＣＦ1000万円以上８０名以上、破綻者なしの実績をもつ。
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